Чӣ тавр қарзҳои CES DSCR-ро барои маблағгузории амволи сармоягузорӣ истифода мебаранд

Барои сармоягузорони амволи ғайриманқул, қарзи Closed-End Second (CES) роҳи беназири маблағгузории амволи ғайриманқулро бидуни такя ба даромади шахсӣ пешниҳод мекунад. Бо истифода аз коэффитсиенти фарогирии хизматрасонии қарз (DSCR) барои мувофиқат кардан, ин қарзҳои бар асоси даромади амвол ба гардиши пули иҷора тамаркуз мекунанд ва онҳоро барои васеъ кардани портфелҳо беҳтарин мегардонанд. Биёед бифаҳмем, ки чӣ гуна қарзҳои CES барои қарздиҳии бар асоси гардиши пули нақд кор мекунанд ва чаро онҳо тағирдиҳандаи бозӣ мебошанд.

Қарзи CES як ипотекаи дуюми мӯҳлатдор мебошад, ки ба гирифтани бурди иловагӣ имкон намедиҳад, ки аксар вақт дар баробари қарзи аввалия барои қарзҳои соҳибназар истифода мешавад. Баръакси ипотекаҳои анъанавии дуюм, ки метавонад далели даромади шахсиро талаб кунад, Қарзи дуюми пӯшида барои амволи сармоягузорӣ DSCR-ро барои арзёбии қобилият истифода мебарад. Таносуби фарогирии хидмати қарз даромади солонаи иҷораи амволро нисбат ба ӯҳдадориҳои қарзи худ, аз ҷумла пардохтҳои якум ва дуюми ипотека (қарзи асосӣ, фоизҳо, андозҳо, суғурта ва пардохтҳои HOA) чен мекунад. DSCR аз 1.0 ё баландтар нишон медиҳад, ки даромади амвол қарзҳои онро мепӯшонад ва қарздиҳандагон одатан барои қарздиҳии бар асоси гардиши пули нақд 1.25-ро афзалтар медонанд.

Ин равиши тасдиқи даромади шахсӣ як чизи асосӣ нест. Сармоягузорон ба W-2 ё эъломияҳои андоз ниёз надоранд; Ба ҷои ин, қарздиҳандагон потенсиали иҷораи амволро арзёбӣ мекунанд ва ин қарзҳои CES-ро барои онҳое, ки дорои молияи мураккаб доранд, дастрас мекунанд. Онҳо инчунин шаҳрванди хориҷӣ мебошанд, ки ба сармоягузорони байналмилалӣ имкон медиҳанд, ки бидуни сабти даромади маҳаллӣ ба амволи ғайриманқули ИМА дастрасӣ пайдо кунанд. Масалан, як шаҳрванди хориҷӣ метавонад қарзи CES-ро аз амволи иҷорае, ки ҳар моҳ 4000 доллари амрикоӣ тавлид мекунад, бо DSCR аз 1.3 бо гузашти монеаҳои даромади шахсӣ таъмин кунад.

Сохторҳои Piggyback ok чандириро беҳтар мекунанд. Қарзи дуюми пӯшида метавонад пардохтҳои пешпардохт ё таъмирро пӯшонад, ки бо ипотекаи аввал барои кам кардани хароҷоти пешакӣ пайваст карда шавад. Тасаввур кунед, ки сармоягузор ба амволи иҷораи $500,000 нигаронида шудааст: ипотекаи аввал 75% ($375,000) -ро дар бар мегирад ва қарзи CES 20% боқимондаро ($100,000) маблағгузорӣ мекунад ва танҳо 5% пули нақдро кам мекунад. Ин саҳЗахирапардохтпазирии s барои сармоягузориҳои минбаъда.

Аммо, қарзҳои CES дар асоси DSCR бо огоҳиҳо меоянд. Меъёрҳои фоизӣ оид ба ипотекаи дуюм аксар вақт баландтаранд ва таносуби якҷояи қарз ба арзиш (CLTV) метавонад дар 75-85% маҳдуд бошад. Ҷойҳои холӣ ё тағирёбии бозор инчунин метавонанд ба қарзҳои даромади амволӣ таъсир расонанд, аз ин рӯ сармоягузорон бояд талаботи қавии иҷораро таъмин кунанд. Сарфи назар аз ин омилҳо, қарзҳои ғайрисоҳибкор, ба монанди қарзҳои CES, имкониятҳои беҳамто барои афзоиши портфелро пешниҳод мекунанд, алахусус бидуни тасдиқи даромади шахсӣ ва имконоти дастраси шаҳрвандони хориҷӣ, ки дастрасиро таъмин мекунанд.